养小龙虾、装配建筑，一家非知名老牌上市房企的非典型“升级”

（图片来源：全景视觉）

经济观察网 记者 李勃逖  我们（的新业务）执行 以销定产 的策略，各项目独立核算、专款专用，同时控制好投资的节奏，把现金流安全放在首位。

2019年7月5日，在美好置业集团股份有限公司（000667.SZ，下称：美好置业）举行的媒体沟通会上，美好置业法定代表人、总裁汤国强在回答经济观察网记者提问时，做上述表示。

美好置业，原名名流置业集团股份有限公司（下称：名流置业），早在2002年，就已通过 借壳 的方式上市。自2013年年底以来，该公司启动 战略升级 计划，发展装配式建筑、养小龙虾等新业务；而从2018年开始，这种 升级 明显加速。

老牌房企日益落伍同侪

成立于1989年的美好置业，主业为房地产的一级开发及二级开发（即城市土地开发与商品房开发销售），公司注册地在云南昆明，而运营总部位于湖北武汉。

起家之初，美好置业在北京昌平、丰台等地开发了楼盘。不过，后来公司将发展重心，逐步转移至实际控制人、公司董事长刘道明的家乡所在地湖北。

2002年，美好置业通过 借壳 的方式上市，成为较早一批上市的房地产开发企业。

纵向比较，美好置业的发展速度不算太慢，其年营业收入从2002年初的约3亿元，发展到2016年的超过52亿元；净利润从彼时的约0.5亿元，增长到到2016年的6.5亿元。

但横向对比那些年营业收入早已超千亿、乃至达到3000亿、4500亿的同行，如万科、恒大、碧桂园等，美好置业已经落后太多。

并且，2016年之后，美好置业的主要经营指标，亦连续下滑，疲态显现。

2018年，其营业收入只有25.20亿元，净利润2.42亿元。2019年一季度，营业收入1.09亿元，净利润为亏损1.25亿元。

美好置业财务负责人刘怡祥告诉经济观察网记者，因为房地产的行业特性，确认收入与利润有时间上的滞后性；一般而言，会滞后1-2年，到了房屋交付的时候，才会确认收入。2018年的财务报表情况，反映的其实是2016-2017年的销售情况，当时的美好置业在房地产开发、销售上，确实不太理想。但在2018年以及2019年一季度，回暖明显，这就体现在有大量的 预收账款 上。

财报显示，截至2018年年底，美好置业的预收款项为68.65亿元；至2019年一季度，增加到了78.25亿元。

股价方面，美好置业则是长期较为低迷。2015年6月，美好置业最高摸至9.64元（前复权价），随后持续走低，至2019年7月12日周五收盘价为2.6元，总市值也只有大约66.55亿元。

投资 升级 ，现金流安全是首位

2013年年底、2014年年初，美好置业开始 转型 ，进行 战略升级 ，发展三大新业务：装配式建筑、现代农业、产业新镇。其公司名称，也由原来的 名流置业 ，正式更名为 美好置业 。

这种 转型 ，自2018年以来，明显加速。

农业方面，2018 年2月，美好置业设立全资子公司湖北美亿农业发展有限公司，在湖北荆州的洪湖市、监利县，完成土地流转10万余亩，进行小龙虾养殖、水稻栽种等业务。

这一年里，农业领域给美好置业贡献了566.64万元的营业收入，占其总收入的0.22%。

2018 年 7 月 30 日，美好置业与武汉经济技术开发区洪湖新滩经济合作区管委会签署PPP项目合同，对约 9.33 平方公里的土地进行综合开发。

更大的投资则是在装配式建筑领域，美好置业公司当前已建成投产2个装配式建筑的生产基地，并有13个基地在建。

美好置业财务负责人刘怡祥介绍，装配式建筑业务的总投资约50亿元，目前已投大概是30亿元。

2019年一季报也显示，美好置业在建工程15.85亿元，相较2018年年底增加了14.59%，主要原因就是 装配式建筑业务生产基地建造投入增加所致 。

对于这块业务，美好置业寄予了非常大的期望：在2018年年报披露的2019 年度经营计划里，美好置业设定了装配式建筑业务领域，在2019年要 新增 13 个工厂投产，新签合同额170亿元，产值60亿元 的目标；而房地产开发的年签约金额目标，仅为95亿元。

美好置业公司介绍，截至2019年7月5日，装配式建筑业务获得了大约38亿元的订单，这些订单有的来自于外部的房地产公司或建筑公司，有的是美好置业下辖的房地产开发部门所采购的 关联交易 ，后者大概为16亿元。

为什么在这两年，在诸多民营企业举步维艰的时刻，美好置业会采取相对更积极的转型扩张政策？

对此，美好置业法定代表人、总裁汤国强，向经济观察网记者解释说，美好置业所进行的战略升级，既符合国家产业政策，也有切实的市场需求 比如在现代农业领域的稻虾共养，比如更环保、高效的装配式建筑业务。

而在具体的投资上，也是 非常谨慎的 ，公司执行 以销定产 的策略， 各项目独立核算、专款专用，同时控制好投资的节奏，把现金流安全放在首位 。

2018年，美好置业经营活动产生的现金流量净额 7.1 亿元，与 2017 年度负 10 亿元相比有明显的改善；但2019年一季度，其现金流净额重归负5.8亿元，同比减少了381.28%。好在如前所言，其预收款项在一季度末为78.25亿元，较2018年年底，增加了9.6亿元。